Земельный участок - часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом. Оценка земли обычно требуется для определения рыночной стоимости земельного участка , либо рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на это земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору.

Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату. оценка земельных участков проводится исходя из принципа наиболее эффективного использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли определяют, исходя из такого использования участка, которое является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка . При этом возможно обоснованное деление земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Наиболее эффективное использование земельного участка может не совпадать с его текущим использованием.

При определении наиболее эффективного использования земельного участка следует принимать во внимание:

· целевое назначение и разрешенное использование;
· преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
· ожидаемые изменения на рынке земельных участков;
· существующее использование земельного участка.

При изменении целевого назначения участка (разрешенного использования) его рыночная стоимость также изменяется.

Оценка земли или оценка земельных участков может производиться для следующих целей:

· получение кредита в банке;

· взнос в уставный капитал;

· продажа земельного участка;

· вступление в наследство;

· составление бизнес-плана;

· раздел имущества;

· выкуп земельного участка из муниципальной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка , в первую очередь, зависит от его местоположения и влияния внешних факторов, а также от спроса и предложения на рынке земельных участков, и не может превышать наиболее вероятные затраты на приобретение другого участка эквивалентной полезности. Оценка земельного участка учитывает количественный и качественный состав коммуникаций и возможность присоединения к существующим сетям, в случае если на земельном участке планируется строительство объектов недвижимости. Рыночная оценка стоимости земли зависит так же от ожидаемой величины, срока и вероятности получения дохода от его эксплуатации за определенный период времени при наиболее эффективном использовании земельного участка без учета доходов от иных факторов производства, привлекаемых к объекту для предпринимательской деятельности.

В отношении земельных участков можно также оценить право аренды. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от полномочий арендатора, предоставленных ему по договору аренды, срока действия договора аренды, наличия обременений и разрешенного использования земельного участка.

Стоимость права аренды земельного участка также зависит от ожидаемой величины, вероятности и продолжительности получения дохода от права аренды объекта недвижимости за определенный период времени при наиболее эффективном использовании.

Оценка земельного участка осуществляется с использованием следующей документации:

1. Свидетельство о праве собственности на земельный участок;
2. Кадастровый план;

3. Данные по балансовой и остаточной стоимости, коммунальным платежам и налогам.

Наличие дополнительной информации приветствуется.

Коэффициент плотности застройки (К пз) - отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка.

4 Основные требования к зданиям: функциональная целесообразность, прочность, огнестойкость, архитектурная выразительность, экономичность

Основными требованиями, предъявляемыми к зда­ниям, являются: функциональная и техническая целе­сообразность, архитектурно-художественная выразитель­ность, экономичность.

Главным из перечисленных требований является функциональная или технологическая целесообразность. Это значит, что здание должно полностью отвечать то­му процессу, для которого оно предназначено (удобст­во проживания, труда, отдыха и т.д.). Функциональной целесообразности должны подчиняться объемно-плани­ровочные и конструктивные решения здания и его эксп­луатационные качества. Последние характеризуются составом и размерами помещений, технической оснащен­ностью, санитарно-техническим оборудованием, качест­вом отделочных работ.

Техническая целесообразность здания определяется решением его конструкций, которые должны учитывать все внешние воздействия, воспринимаемые зданием в целом и его отдельными элементами. Эти воздействия подразделяются на силовые и несиловые (воздействие среды).

К силовым относятся нагрузки от собственной массы конструкций, массы оборудования, людей, снега, ветра и т.д. Несиловыми являются температурные воздействия, вызывающие изменение размеров конст­рукций, воздействия атмосферной и грунтовой влаги, вызывающие изменения свойств материалов конструк­ций, воздействие агрессивных химических примесей, содержащихся в воздухе (они могут привести к разру­шению конструкций), и т.д.

С учетом указанных воздействий здание должно удовлетворять требованиям прочности, устойчивости и долговечности.

Прочностью здания называется способность воспринимать воздействия без разрушения и существен­ных остаточных деформаций (прогиба, осадки и др.). Прочность здания создается прочностью его основных конструкций и сопряжений между собой.

Устойчивостью (жесткостью) здания на­зывается способность сохранять равновесие при внеш­них воздействиях (т. е. сопротивляться опрокидываю­щим и сдвигающим усилиям).

Долговечность означает сохранность во време­ни как здания в целом, так и его элементов. Долговеч­ность зависит прежде всего от качества материалов его основных конструкций, которые должны обладать стой­костью против влажности, мороза, коррозии, загнивания и т.д., качества строительно-монтажных работ, соблю­дения их технологической последовательности, а также условий эксплуатации.

Для зданий установлены три степени долговечности :I - со сроком службы не менее 100 лет; II - не менее 50 лет; III - не менее 20 лет. Эти сроки определены не только физическим, но и моральным износом, так как постоянно изменяются технологические и бытовые про­цессы, следовательно, здания перестают удовлетворять своему назначению.

Важным техническим требованием к зданию явля­ется пожарная безопасность, включающая ме­роприятия, которые уменьшают возможность возникно­вения пожара.

Применяемые для строительства материалы и кон­струкции делятся на несгораемые, трудносгораемые и сгораемые.

Конструкции здания характеризуются также пре­делом огнестойкости, т.е. сопротивлением воз­действию огня (в часах) до потери прочности или устой­чивости (обрушению конструкции) либо до появления в ней сквозных трещин или повышения температуры на поверхности конструкции сверх установленной нормами.

В зависимости от групп возгораемости и пределов огнестойкости основных конструкций для зданий установлено пять степеней огнестойкости . К зда­ниям I, II, III степени относятся каменные здания, к IV - деревянные оштукатуренные, к V - деревянные неоштукатуренные здания.

Архитектурно-художественные качества здания опре­деляются критериями красоты. Архитектурная вырази­тельность достигается соответствием форм и объемов здания своему назначению, общим обликом здания, про­порциональностью его частей, применением соответст­вующихотделочных материалов и высоким качеством работ. При этом эстетические качества здания могут быть подняты до уровня искусства.

Требование экономичности предъявляется ко всем зданиям и заключается в том, чтобы при удовлетворе­нии всем техническим требованиям его стоимость, счи­тая на 1 м 2 площади или на 1 м 3 объема, не превышала установленного предела. Снижение стоимости строитель­ства является одной из важнейших народнохозяйствен­ных задач.

Снижение стоимости здания может быть достигнуто рациональной планировкой и недопущением излишеств при установлении площадей и объемов помещений, а также при внутренней инаружной отделке; выбором оптимальных конструкций с учетом вида здания и усло­вий его эксплуатации; применением современных мето­дов и приемов производствастроительных работ с уче­том достижений строительной науки и техники.

Для выбора экономически целесообразных решений установлено деление зданий по капитально­сти на четыре класса , в зависимости от их наз­начения и значимости. При этом к I классу относятся здания, к которым предъявляются повышенные требо­вания, а к IV классу - здания, для которых допустимы минимальные требования. Так, например, крупные об­щественные здания (театры, музеи и др.) относятся к I классу; школы, больницы, предприятия торговли и общественного питания - ко II классу; жилые дома до 5 этажей - к III классу; жилые дома в 1...2 этажа и дру­гие здания, к которым предъявляются минимальные тре­бования, - к IV классу.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольная работа

Анализ наиболее эффективного использования земельных участков

• 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
• 2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков
• 3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков
• Литература
• 1. Необходимость анализа наиболее эффективного использования земельных участков
• Поскольку в практике оценочной деятельности чаще всего определяется рыночная стоимость объекта оценки, то анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.
• Все типы сделок с собственностью, основанные на рыночной стоимости, требуют адекватной оценки и тщательного анализа экономического поведения инвесторов и других участников рынка.
• Влияние рыночного поведения на принятие финансовых решений частных лиц, компаний, органов власти диктует концепцию наиболее эффективного использования недвижимости. Рыночные факторы определяют рыночную стоимость, поэтому требования рыночных сил к объектам недвижимости имеют большое значение для определения наиболее эффективного вида использования.
• Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.
• Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.
• Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.
• Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика.
• Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.
• Рыночные факторы, используемые для формулирования вывода о наиболее эффективном использовании недвижимости на дату оценки, рассматриваются в общем массиве данных, собираемых и анализируемых для определения стоимости объекта. Следовательно, наиболее эффективный вид использования можно квалифицировать как основу, на которую опирается рыночная стоимость.
• Если оцениваемая недвижимость предполагает последующее личное использование или сдачу в аренду, то их основная мотивация при расчете стоимости будет сведена к получаемым потребительским качествам объекта (доход, престиж и уединенность и т. д.). Инвестиционная мотивация помимо величины получаемого дохода и накопления капитала учитывает такие аргументы, как налоговые льготы, осуществимость проекта.
• Обычно анализ наиболее эффективного использования проводится по нескольким альтернативным вариантам и включает следующие направления:
• - рыночный анализ;
• - анализ реализуемости варианта;
• - анализ наиболее эффективного использования.
• Перечисленные направления анализа предполагают комплексное изучение следующих вопросов.
• Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.
• Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляющих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для определения стоимости с учетом переменных параметров каждого юридически обоснованного и физически осуществимого варианта.
• Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

2. Критерии анализа наиболее эффективного использования земельных участков

Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям - это:

- юридическая допустимость;

- физическая осуществимость;

- финансовая обеспеченность;

- максимальная продуктивность.

Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.

Юридическая допустимость

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. Однако не следует смешивать вариант оптимального использования объекта с юридическим требованием использования недвижимости по ее прямому назначению.

Оценщик рассматривает частные ограничения, нормы зонирования, строительные нормы и правила, нормативные акты по охране исторических зданий, а также экологическое законодательство, которые могут изменить конкретные виды потенциального использования.

На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант использования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Например, если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет экономической целесообразности в строительстве нового здания, у которого экономический срок службы составляет 40 лет.

Кроме того, необходимо учитывать возможные ограничения, которые могут быть заложены в договоре о приобретении объектов недвижимости. Данные ограничения могут касаться некоторых направлений использования, конкретизировать расположение зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов. Если ограничения по документу о праве собственности вступают в противоречие с более общими юридическими нормами, например строительными нормами и правилами, то обычно в расчет принимается максимальное ограничение.

Строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов.

Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий. В некоторых районах строительные нормы и правила используются для снижения уровня нового строительства и ограничения роста.

Действующие правила землепользования направлены на охрану окружающей среды. Оценщики должны учитывать нормативы по чистоте воздуха, воды, а также общественное мнение о предполагаемых проектах застройки территорий. В качестве примера, можно привести строительство зданий определенной этажности, противопожарные разрывы, требования инсоляции.

Законодательно запрещенный на дату оценки вариант использования может рассматриваться на дальнейших этапах анализа только в том случае, если оценщик предполагает внесение в существующие нормы изменений. Однако вероятность изменения законодательства, строительных норм и правил, правил зонирования и т. д. никогда не бывает определенной на 100%.

Физическая осуществимость

Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости должен опираться на физическую его осуществимость.

Критерии физической осуществимости - размер, форма, район, дизайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) - влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Конечная полезность земельного участка зависит от его размера и формы. Некоторые варианты дают наибольший эффект только на базе использования участка определенного размера. В этом случае необходимо определить возможность расширения имеющегося земельного участка, так как некоторые участки могут не иметь потенциала для увеличения.

Форма участков влияет на конечную продуктивность, так как затраты на застройку земельного участка неправильной формы могут быть выше, что в дальнейшем снижает их полезность, по сравнению с участками с ровными сторонами.

Аналогично наличие подъездных путей к участку и инженерных коммуникаций увеличивает его конечную продуктивность, поскольку достигается экономия на его освоении. Так, свободная мощность очистных сооружений ограничивает физические размеры предполагаемого варианта эффективной застройки.

Топографические или почвенные характеристики земельного участка отражаются на функциональной полезности площадки. Выявленные оценщиком негативные моменты затрудняют ее застройку или увеличивают затраты на освоение. Поскольку все представленные на рынке участки конкурируют друг с другом, оцениваемый участок может быть непригодным для наиболее эффективного использования, так как уступает другим участкам, типичным для данного района.

В процессе анализа физической осуществимости эффективного варианта использования необходимо рассмотреть состояние зданий и сооружений для определения возможности его дальнейшей эксплуатации на новой основе. Если здания для обеспечения оптимального вида использования необходимо перепланировать, то следует рассчитать необходимые для этого затраты и сопоставить их с итоговой доходностью. Как правило затраты на реконструкцию объекта зависят от физического состояния и местоположения недвижимости.

Финансовая обеспеченность

Следующий этап отбора видов использования - анализ финансовой обеспеченности. Вариант считается финансово приемлемым, если он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышающий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Таким образом, все виды использования, которые могут обеспечить положительный доход, рассматриваются как выполнимые в финансовом отношении.

Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превышающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с понесенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования признается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на инвестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид использования является выполнимым в финансовом отношении.

Очевидно, идентификация видов использования, выполнимых в финансовом отношении, базируется на анализе спроса, предложения и местоположения.

Максимальная продуктивность

Максимальная продуктивность - это наибольшая стоимость земельного участка как такового, независимо от того, является он свободным (фактически или условно) или застроенным. Таким образом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положительную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижимости - земельного участка.

Потенциальный вариант наиболее эффективного использования земли отражает долгосрочную, тщательно разработанную и достаточно конкретную программу землепользования, связанную с нормальным сроком эксплуатации зданий и сооружений. Срок эксплуатации зависит от типа здания, качества строительных работ и других факторов.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, требуемой рынком для данного вида использования. Однако, в зависимости от выбранного варианта использования недвижимости, метод определения стоимости земли может быть различным. Выбор метода зависит от степени переориентации фактического назначения оцениваемой недвижимости, уровня риска рассматриваемого варианта, требуемой ставки доходности и периода возмещения капитала, сроков реализации предполагаемого варианта использования недвижимости.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений).

Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка.

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

В зависимости от того насколько близким по времени к дате оценки находится выбранный вариант использования, требующий нового строения, существующий вид использования может рассматриваться как промежуточный. Так, если по плану расширения городских земель коттеджное строительство достигнет анализируемого земельного участка через пять лет, а срок, необходимый для сноса существующих строений и сооружения нового коттеджа - один год, четырехлетнее функционирование существующей производственной недвижимости рассматривается как промежуточное использование.

Однако, если конкурентоспособный уровень спроса выше для производственного использования, то, вероятно, наиболее эффективным использованием этого объекта недвижимости может быть сохранение существующего использования с проведением необходимых природоохранных работ, требующих соответствующих затрат.

Теория оценки недвижимости требует анализа участка земли исходя из допущения, что на нем нет строений, даже если площадка застроена, для определения, насколько востребовано текущее использование, следует ли его продолжить или заменить.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и подбора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту.

Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроенность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

- затраты на снос существующих строений;

- вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

- характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

- уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

- стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

- сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

- проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

- проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

- уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно-привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

3. Методы оценки наиболее эффективного использования земельных участков

земельный участок строение капитализация

Определение наиболее эффективного варианта использования оцениваемой недвижимости предполагает последовательную реализацию следующих этапов:

1. Анализ всех возможных вариантов наиболее эффективного использования незастроенного участка или участка со строениями исходя из сложившейся на дату оценки рыночной ситуации и перспектив ее изменения.

2. Проверка юридической допустимости отобранных вариантов.

3. Проверка физической возможности отобранных вариантов.

4. Оценка финансовой состоятельности отобранных вариантов.

5. Выбор наиболее эффективного варианта использования недвижимости, обеспечивающего его максимальную продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности зависит от приема определения наиболее эффективного использования недвижимости. Если земельный участок рассматривается как незастроенный, то, в зависимости от оценки коэффициента капитализации, можно применять три метода.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения, с учетом рыночного спроса и предложения.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

4. Определение возможности получения и величины прочих доходов.

5. Оценка действительного валового дохода.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10.Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями.

11.Расчет дохода, относимого к земле.

12.Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13.Оценка стоимости земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.

Второй метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями, определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения.

2. Расчет потенциального валового дохода.

3. Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

4. Оценка действительного валового дохода.

5. Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера.

6. Расчет общего чистого операционного дохода.

7. Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

8. Оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

9. Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод: Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижимости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

4. Расчет затрат на усовершенствование объекта.

5. Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произведенных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроенный, не требующий перестройки:

1. Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью.

2. Определение общего коэффициента капитализации.

3. Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода.

Литература

1. Боброва Н.П. Некоторые аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методическое пособие. -М. 2004.- 112с.

2. Василенко С.С. "Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России", Изд-во ЗАО "Экономика", М. - 2006;

3. Варламов А.А., Севостьянов А.В. Земельный кадастр: В 6 т. Т. 5: Оценка земли и иной недвижимости. - М., 2008. - 265 с.

4. Медведева О.Е. "Оценка стоимости земель сельскохозяйственного назначения и иного сельскохозяйственного имущества", Международная академия оценки и консалтинга, М. - 2005;

5. Наназашвили И.Х., Литовченко В.А. Кадастр и оценка земельной собственности: Учебное пособие. М., 2007. - 88 с.

6. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. Учебное пособие. - 2-е изд., переработанное и доп. М.: 2008. - 224 с.

7. Прорвич В.А. "Оценка земли в Москве: модели, алгоритмы, практический опыт", Изд-во "Экономика", М. - 1996;

8. Прорвич В.А., Кузнецов В.Н., Семенова Е.А. и др. Оценка урбанизированных земель. - М. 2004.- 776

9. Румянцев Ф.П., Хавин Д.В, Бобылев В.В., Ноздрин В.В. Оценка земли: Учебное пособие. Нижний Новгород, 2013. - 279 с.

10. Серия "Консультация юриста" Плата за землю. Оценка земли. Комментарии. Разъяснения. Вопросы и ответы. М. 2008. 414 с.

11. Амелин О.А. Исторический опыт оценки земельных участков в России //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2011. № 11. С. 67-71.

12. Артамонов И.В. К вопросу о сложности оценки рыночной стоимости земли // Известия Иркутской государственной экономической академии (Байкальский государственный университет экономики и права). 2013. № 2. С. 30.

13. Губина В.С. Оценка земель сельхозназначения для целей инвестирования // Наука и бизнес: пути развития. 2013. № 10 (28). С. 83-87.

14. Ковалёва А.М., Дворядкин К.C. Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков //Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. 2015. № 4-1. С. 112-115.

15. Ламерт Д.А. Системы управления и оценки земельных ресурсов в развитых странах // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. Т. 3. № 2. С. 3-11.

16. Попова И.В., Зорин А.В. Проблемы регулирования и организации оценочной деятельности в сфере землепользования // Экономика и современный менеджмент: теория и практика. 2014. №34. С.191-196.

17. Рабинович Л.М. Земельные ресурсы как фактор эффективного развития экономики // Вестник АГТУ. Серия: Экономика. 2013. №2. С.45-51

18. Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. №2. С.79 - 84

Размещено на Allbest.ru

Подобные документы

Принципы оценки стоимости участка. Общие рекомендации по проведению оценки. Основные факторы стоимости. Применение метода распределения для оценки застроенных земельных участков. Метод капитализации земельной ренты. Оценка незастроенных участков.

лекция , добавлен 04.05.2012


Анализ деятельности Минской городской землеустроительной и геодезической службы, ведение дежурной карты земельных участков. Работа со слоями в программном комплексе T-FLEX GIS. Порядок и условия предоставления земельных участков. Ведение земельного дела.

отчет по практике , добавлен 04.04.2017


Общая характеристика гражданского оборота земельных участков. Понятие и правовой режим земельных участков как объекта гражданского оборота. История формирования российского земельного рынка. Направления развития оборота земельных участков в России.

дипломная работа , добавлен 07.12.2010


Специфические особенности земли как средства производства. Роль земельных ресурсов в сельском хозяйстве. Анализ условий и особенностей экономического развития сельхозпредприятия. Оценка земельных ресурсов и перспективы эффективного их использования.

курсовая работа , добавлен 07.10.2009


Характеристика земельного участка как объекта недвижимости, категории земель и критерии их классификации. Анализ рынка недвижимости в городе Братске, описание исследуемого участка, оценивание и выбор сферы наиболее эффективного его использования.

курсовая работа , добавлен 07.03.2010


Теоретическое обоснование статистического анализа использования земельных ресурсов в хозяйстве. Статистический анализ использования земельных ресурсов в ОАО РАО "Алексеевское". Показатели использования земельных угодий.

курсовая работа , добавлен 07.09.2007


Основания для проведения межевания. Геодезическое обеспечение межевания земель. Определение границ участка на местности. Съемка земельного участка, камеральная обработка, оценка недвижимости. Анализ рынка земельных участков. Определение стоимости объекта.

курсовая работа , добавлен 01.06.2015


Разработка проектных предложений по перераспределению земель и упорядочению границ земельных участков на территории сельского поселения. Характеристика и оценка земельных участков, землепользований, землевладений сельскохозяйственного назначения.

курсовая работа , добавлен 08.01.2016


Принципы, факторы и подходы к оценке рыночной стоимости земли. Кадастр и оценка земельной собственности. Классификация незастроенных и застроенных земельных участков, их учетно-кадастровые, инженерно-строительные и эксплуатационные характеристики.

контрольная работа , добавлен 01.05.2017


Необходимость государственной кадастровой оценки земли. Характеристика использования земельных ресурсов при назначении государственной оценки земель на примере региона (Московская область, г. Химки). Факторы, определяющие оптимальное использование земли.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не-движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи-вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси-мальную стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования прово-дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую-щие направления:

Рыночный анализ;

Анализ реализуемости варианта;

Анализ наиболее эффективного использования.

Рыночный анализ предполагает определение спроса на варианты использования, альтернативные существующему, в целях изучения спроса и предложения, емкости рынка, динамики ставок арендной платы и т.д. по каждому варианту.

Анализ осуществимости предполагает расчет базовых составляю-щих стоимости: потока доходов и ставок капитализации для опреде-ления стоимости с учетом переменных параметров каждого юриди-чески обоснованного и физически осуществимого варианта.

Анализ наиболее эффективного использования предполагает раз-работку детального плана реализации каждого варианта с рассмотре-нием конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающе-го максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования:

Юридическая допустимость;

Физическая осуществимость;

Финансовая обеспеченность;

Максимальная продуктивность.

Проверка юридической допустимости каждого рассматриваемого варианта использования осуществляется во всех случаях в первую очередь. На выбор наиболее эффективного использования недвижимости может оказать влияние наличие долгосрочных договоров аренды. В течение остаточного срока аренды использование объекта зависит от условий договора аренды. Если наиболее эффективный вариант ис-пользования объекта сдерживается наличием договора аренды, это следует отразить в отчете об оценке.

Пример. Если объект ограничен договором аренды земли, срок которого истекает более чем через 12 лет, то, возможно, нет эконо-мической целесообразности в строительстве нового здания, у кото-рого экономический срок службы составляет 40 лет.

Пример. Строительство зданий определенной этажности, проти-вопожарные разрывы, требования инсоляции .

Физическая осуществимость. Критерии физической осуществимости — размер, форма, район, ди-зайн, состояние грунта и подъездные пути к участку, а также риск стихийных бедствий (таких, как наводнение или землетрясение) — влияют на предполагаемый вариант использования земли.

Финансовая обеспеченность. Вариант считается финансово приемлемым, ес-ли он обеспечивает доход от эксплуатации, равный или превышаю-щий объем эксплуатационных затрат, расходы на финансирование и требуемую схему возврата капитала. Если вид использования не предполагает получения регулярного дохода от эксплуатации, то в ходе анализа отбираются те варианты, которые создают недвижимость, по стоимости равную или превы-шающую издержки на строительство или реконструкцию объекта для этого нового вида использования. Оценщик должен сравнить прирост капитала или доход от использования недвижимости с по-несенными капитальными расходами. Если доход ниже расходов или превышает их лишь незначительно, такой вид использования при-знается невыполнимым в финансовом отношении.

Для оценки видов использования, приносящих регулярный доход от эксплуатации, по каждому из них оценщик рассчитывает общий чистый операционный доход, индивидуальную ставку дохода на ин-вестированный капитал, сумму дохода, относимую к земле. Если чистый доход соответствует необходимой доходности инвестиций и обеспечивает требуемую доходность земельного участка, этот вид ис-пользования является выполнимым в финансовом отношении.

Максимальная продуктивность — это наибольшая стоимость зе-мельного участка как такового, независимо от того, является он сво-бодным (фактически или условно) или застроенным. Таким обра-зом, реализация данного критерия предполагает из всех юридически разрешенных, физически реализуемых и обеспечивающих положи-тельную величину дохода вариантов выбор того вида использования, который обеспечивает максимальную стоимость основы недвижи-мости — земельного участка.

Максимальная продуктивность земельного участка определяется путем соотнесения суммы его дохода со ставкой капитализации, тре-буемой рынком для данного вида использования. Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используе-мых методов определения стоимости земельного участка с целью вы-бора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техни-ка остатка.

Доход от земли рассматривается как остаток между сово-купным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капи-тала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разни-цу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и ос-таточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предпола-гать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рас-смотрения земельного участка как свободного.

Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования не-движимости два приема:

- наиболее эффективное использование участка как незастроен-ного;

- наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использо-вания оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного уча-стка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо мо-жет быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге оп-ределяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкрет-ным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

Использование участка земли для спекуляции, т. е. для прода-жи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соот-ветствии с требованиями рынка или собственными предпочте-ниями проведет его застройку. Данный вариант применим в
случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

- застройка без промежуточного использования, если рас-сматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

- застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использо-вания, до того момента как новый вариант будет востребо-ван рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации;

- разделение или объединение земельного участка для дости-жения наиболее эффективного использования;

- застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объ-екту.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений.

Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

- сохранение существующего назначения оцениваемой недви-жимости;

- изменение существующего назначения оцениваемой недвижи-мости.

Оценка максимальной продуктивности в за-висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.

Первый метод: Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз-личны.

1. Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями определенного назна-чения, с учетом рыночного спроса и предложения.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей.

Определение возможности получения и величины прочих до-ходов.

6. Расчет эксплуатационных расходов.

7. Расчет резерва затрат капитального характера.

8. Расчет чистого операционного дохода.

9. Расчет коэффициента капитализации для зданий.

10. Оценка дохода, приносимого построенными зданиями и со-оружениями.

11. Расчет дохода, относимого к земле.

12. Расчет коэффициента капитализации для земельного участка.

13. Оценка стоимости земельного участка методом капитализа-ции дохода, приносимого землей.

Второй метод : Земельный участок рассматривается как незаст-роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина-ковы.

Определение стоимости застройки условно свободного земель-ного участка зданиями и сооружениями, определенного назна-чения с учетом рыночного спроса и предложения.

Расчет потенциального валового дохода.

Внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов.

Оценка действительного валового дохода.

Расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капиталь-ного характера.

Расчет общего чистого операционного дохода.

Расчет общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости.

Оценка недвижимости методом капитализации чистого опера-ционного дохода, приносимого недвижимостью.

Оценка стоимости земельного участка дохода как разницы между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.

Третий метод : Земельный участок рассматривается как незастро-енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола-гаемого назначения:

1. Определяется рыночная стоимость готового объекта недвижи-мости конкретного назначения, которую можно построить на анализируемом земельном участке.

2. Рассчитывается стоимость строительства, включая прибыль девелопера.

3. Оценивается стоимость земельного участка как разница между
ценой продажи объекта недвижимости и совокупными затратами.

Четвертый метод : Земельный участок рассматривается как за-строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений:

Определение общего коэффициента капитализации.

Расчет затрат на усовершенствование объекта.

Расчет прироста стоимости недвижимости с учетом произве-денных улучшений.

Пятый метод: Земельный участок рассматривается как застроен-ный, не требующий перестройки:

Расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижи-мостью.

1. Определение общего коэффициента капитализации.

Оценка стоимости недвижимости методом капитализации чис-того операционного дохода.

Выявленные особенности объектов недвижимости и развития рыночной ситуации могут потребовать нестандартных видов использования.

Обособленные виды использования

Как правило, наиболее эффективные варианты использования анализируемой недвижимости не отличаются от использования ана-логичных объектов. Однако в силу необычности или уникальности оцениваемого объекта его наиболее эффективный вид использова-ния может отличаться.

Промежуточные виды использования

Если вариант наиболее эффективного использования недвижи-мости основывается на изменениях рыночной ситуации в будущем и, следовательно, может быть осуществим через какое-то время, сло-жившийся на дату оценки вариант использования рассматривается как промежуточный. Промежуточный вид использования, которое может измениться через некоторое время, можно также идентифи-цировать как наиболее эффективный вариант для данного периода.

Юридически противоречивые виды использования

Если фактическое использова-ние объекта, разрешенное законом, не соответствует нормам, дейст-вующим в районе его расположения. Обычно это следствие измене-ния или возникновения новых норм зонирования.

Виды использования, не относящиеся к наиболее эффективным

На практике реально существующая застройка может не соответ-ствовать наиболее эффективному способу использования участков, на которых она расположена. Изменение ситуации может требовать как изменения существующего назначения недвижимости, так и его сохранения, но на качественно иной основе, требующей определен-ных капитальных затрат.

Многопрофильные виды использования

Так, крупное здание может предусматривать жилые помещения, офисы, магазины, сервисные центры и т. д. Аналогично на земель-ном участке можно построить жилье, торговый и развлекательный центры и другие объекты инфраструктуры.

Виды использования специального назначения

Например, наиболее эффективное использование завода, выпус-кающего оборудование для тяжелого машиностроения, вероятно, бу-дет продолжение выпуска данного оборудования, а наиболее эффек-тивным использованием зернового элеватора, вероятно, будет сохра-нение его дальнейшего использования в качестве элеватора.

Спекулятивные виды использования

Находящийся в собственности земельный участок, предназна-ченный для продажи в будущем, рассматривается как спекулятив-ный инвестиционный инструмент.

Избыточная и лишняя площадь участка

Застроенные участки могут иметь избыточную площадь, не требуе-мую текущим использованием зданий. Незастроенные участки могут иметь площадь, которая не требуется для основного наиболее эф-фективного использования. Наиболее эффективным способом ис-пользования избыточных площадей участка может стать застройка дополнительными зданиями или сохранение их незастроенными.

В определенных случаях дополнительная площадь, не нужная для имеющихся зданий и не подлежащая отделению от объекта и прода-же, представляет собой лишнюю площадь.

Оценка стоимости недвижимости доходным подходом

Основные понятия

Принцип ожидания

Оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхо-да основана на преобразовании доходов, которые, как ожидается, оцениваемый актив будет генерировать в процессе оставшейся эко-номической жизни в стоимость. С теоретической точки зрения ис-точник дохода может быть любым: аренда, продажа, дивиденды, прибыль. Главное, чтобы он был продуктом оцениваемого актива. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех ак-тивов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, не-материальные активы и т.п.).

Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожи-дания и принцип замещения. Принцип ожидания для данного под-хода является основным методообразующим принципом. Он гласит, что стоимость К актива определяется нынешней (сегодняшней, теку-щей) ценностью (PV — от англ. present value) всех его будущих дохо-дов I: , где к — период владения активом.

Чем выше доходный потенциал оцениваемого актива, тем выше его стоимость. При этом анализ доходов должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни актива при усло-вии его использования в течение этого периода наиболее эффектив-ным образом.

В соответствии с принципом замещения максимальная стоимость Fактива не должна превышать наименьшей цены Va, по которой мо-жет быть приобретен другой аналогичный актив с эквивалентной до-ходностью: , где т — количество аналогов. Дан-ный принцип является аналогом экономического принципа альтер-нативности инвестиций.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитали-зации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал (рис. 3.1). В основе этих методов лежит анализ и оценка чистого опе-рационного дохода и коэффициента капитализации или дисконти-рования.

При прямой капитализации осуществляется оценка чистого опе-рационного дохода первого года использования актива при условии, что он находится в стадии генерации типичных доходов, и оценка коэффициента капитализации для преобразования дохода в текущую стоимость, а в методе капитализации по норме отдачи на капитал — прогноз чистого операционного дохода в процессе использования актива, включая чистый доход от реверсии в конце прогнозного пе-риода, оценку коэффициента дисконтирования и определение сум-мы текущих стоимостей этих доходов.

Рисунок 3.1 - Классификация методов оценки по доходу.

Отличаются эти методы способами анализа и построения потока доходов и коэффициентов их преобразования в текущую стоимость. В методе прямой капитализации для оценки рыночной стоимости чистый доход первого года от использования актива делится на ко-эффициент капитализации, полученный на основе анализа данных о коэффициентах капитализации доходов активов, аналогичных оце-ниваемому активу. При этом нет необходимости оценивать тенден-цию изменения дохода во времени, а при оценке коэффициента ка-питализации — учитывать отдельно его составляющие: норму отдачи на капитал и норму его возврата.

Предполагается, что учет тенден-ций всех составляющих оцениваемого актива заложен в рыночных данных. Необходимо отметить, что метод прямой капитализации применим для оценки действующих активов, используемых наибо-лее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию. При оценке же методом капитализации по норме отдачи на капитал отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во вре-мени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

Метод прямой капитализации — метод оценки рыночной стои-мости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, ана-логичных оцениваемому.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал — метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на преобразова-нии всех денежных потоков, которые он генерирует в процессе остав-шейся экономической жизни, в стоимость путем дисконтирования их на дату оценки с использованием нормы отдачи на капитал, извлекае-мой из рынка альтернативных по уровню рисков инвестиций.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал, в свою оче-редь, может иметь с формальной (математической) точки зрения две разновидности: метод анализа дисконтированных денежных потоков (ДЦП-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям.

Метод анализа дисконтированных денежных потоков — метод ка-питализации по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости с использованием в качестве ставки дисконти-рования нормы отдачи на капитал отдельно дисконтируются с по-следующим суммированием денежные потоки каждого года эксплу-атации оцениваемого актива, включая денежный поток от его пере-продажи в конце периода владения.

Метод капитализации по расчетным моделям — метод капитализа-ции по норме отдачи на капитал, при котором для оценки рыночной стоимости наиболее типичный доход первого года преобразуется в стоимость с использованием формализованных расчетных моделей дохода и стоимости, полученных на основе анализа тенденций их из-менения в будущем.

Чистый операционный доход, который генериру-ет актив, является разностью действительного валового дохода и операционных расходов.

Вобщем случае в соответствии с принципом ожидания математи-ческое выражение для оценки рыночной стоимости актива с ис-пользованием доходного подхода имеет следующий вид:

(3.1)

где V o — оценка рыночной стоимости, q — текущий номер периода, I q — чистый операционный доход q-то периода, Y— норма отдачи на капитал (ставка дисконтирования доходов), V P — денежный поток от реверсии, к — номер последнего периода владения (При оценке объекта недвижимости в качестве периода владения рассматривается прогнозный период.)

В объекте недвижимости неамортизируемой частью является зе-мельный участок, а амортизируемой — улучшение земельного участ-ка. Земельный участок как часть поверхности Земли не подвержен износу, т.е. с экономической точки зрения земельный участок следу-ет рассматривать как бесконечный (неистощимый) источник дохода, стоимость которого со временем может только возрастать. Улучше-ния же имеют конечный срок экономической жизни — период вре-мени, в течение которого сумма доходов, которые генерирует объект, превышает сумму расходов на его эксплуатацию К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.

Таким образом, доход I q (от англ. слова — Income) некоторого q-то года можно разбить на две составляющие:

где — доход на инвестиции (доход на капитал) и — доход для возврата первоначальных инвестиций (доход для возврата капитала).

Доход на инвестиции q-то года, в свою очередь, можно разде-лить также на две составляющие: доход на инвестиции, равные рыночной стоимости улучшений в начале q-то года, и доход на инвестиции, равные рыночной стоимости земельного участка в этом же году:

Норма отдачи на капитал, инвестированный в землю, равна нор-ме отдачи на капитал, инвестированный в улучшения: Y L = Y B = Y.

Следовательно, доход на капитал можно представить в виде про-изведения стоимости этого капитала на единую норму отдачи:

- от улучшений

Из (6.1.2) следует, что доход на капитал, относимый к улуч-шениям, и текущая рыночная стоимость связаны между собой прямо пропорциональной зависимостью 1 . При этом доход по-зиционирован в конце года, а стоимость улучшений — в конце предыдущего года или в начале текущего. Улучшения из-за естественного износа теряют свою стоимость. Следовательно, до-ход, связанный с улучшениями, также является убывающей функ-цией времени.

Для объектов, требующих опреде-ленных капитальных вложений на их улучшение (свободный земель-ный участок, «недострой», реконструируемый объект т.п.), первона-чальные инвестиции с экономической точки зрения следует определить как сумму невозмещенных инвестиций V HU т.е. будущую стоимость потока капиталовложений (расходов) на создание объекта как источника доходов или, что то же самое, аккумулированную к да-те эксплуатации доходного актива по некоторой норме процента сум-му затрат на его создание

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Стоимостной основой любого объекта недвижимости является стоимость земельного участка. Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако основные характеристики участка обычно остаются прежними. Вместе с тем доход конкретного участка зависит от эффективности его использования. Инвестор, выбирая земельный участок на конкретном рынке, понимает, что разница в стоимости различных участков объясняется их качественными характеристиками.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

Вид использования, обеспечивающий наибольшую доходность земли, является наиболее эффективным. В основе всех используемых методов определения стоимости земельного участка с целью выбора наиболее эффективного варианта лежит так называемая техника остатка. Доход от земли рассматривается как остаток между совокупным доходом, генерируемым недвижимостью, и теми суммами дохода, которые обеспечиваются привлечением рабочей силы, капитала, основных средств (функционирующих зданий и сооружений). Стоимость земельного участка, в свою очередь, представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений либо затратами на их возведение.

Способ наилучшего использования недвижимости может либо достигаться на основе уже существующих строений, либо предполагать сооружение принципиально новых улучшений, что требует рассмотрения земельного участка как свободного. Исходя из этого оценщики применяют при анализе наилучшего использования недвижимости два приема:

Наиболее эффективное использование участка как незастроенного;

Наиболее эффективное использование участка как застроенного.

Существуют следующие основные причины для определения наиболее эффективного вида использования земли как незастроенной:

1. Выделение в стоимости недвижимости стоимости только земельного участка.

2. Использование метода сопоставимых продаж для оценки застроенной земли.

3. Расчет потери в стоимости из-за внешнего устаревания.

4. Оценка реальной стоимости земли в составе объекта недвижимости, который является неоптимальным для данного участка

Анализ наиболее эффективного использования застроенного участка делают по двум причинам:

1. Идентификация вида использования объекта недвижимости, обеспечивающего наибольший общий доход на вложенный капитал.

2. Выявление на рынке объектов недвижимости одинакового назначения с сопоставимым уровнем эффективности использования.

Рассмотрим различие между наиболее эффективным использованием участка без строений и объекта недвижимости со строениями на примере недвижимости производственного назначения, имеющей токсичные выбросы. Район, в котором расположен анализируемый объект, по своим природным характеристикам осваивается как пригородный жилой массив.

Максимальная эффективность использования участка без строений, с наибольшей вероятностью, будет основана на использовании под жилой коттедж. В данном случае возникнут затраты на снос и утилизацию имеющегося объекта. На практике потенциальный владелец собственности будет осуществлять перезастройку участка только в том случае, если остаточная стоимость построек невелика.

Прием определения наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости как незастроенного земельного участка базируется на допущении, что она не имеет строений, либо может быть освобождена от строений в результате их сноса. В итоге определяются стоимость земли на основе выбора возможных вариантов использования, обеспечивающих доходность недвижимости, и под-

бора параметров объектов недвижимости в соответствии с конкретным назначением.

Вариант использования участка земли как незастроенного имеет две основные разновидности:

1. Использование участка земли для спекуляции, т. е. для продажи его без улучшений инвестору, который впоследствии в соответствии с требованиями рынка или собственными предпочтениями проведет его застройку. Данный вариант применим в случае, когда рынки недвижимости перенасыщены.

2. Застройка земельного участка новыми зданиями и сооружениями, в том числе:

" застройка без промежуточного использования, если рассматривается вариант нового использования, принимаемый рынком на дату анализа;

" застройка с промежуточным использованием предполагает временное сохранение существующего варианта использования, до того момента как новый вариант будет востребован рынком, исходя из прогноза рыночной ситуации; " разделение или объединение земельного участка для достижения наиболее эффективного использования; " застройка участка новыми строениями, аналогичными по назначению и физическим параметрам существующему объекту. Наиболее распространенной ситуацией оценки недвижимости на основе незастроенного участка является его условная незастроен-ность. Это связано с тем, что на анализируемом участке имеется здание, которое влияет на стоимость объекта. В этом случае выбор варианта наиболее эффективного использования участка как незастроенного принимает форму инвестиционного проектирования на стадии принятия решения.

В этом случае оценщику необходимо ответить на ряд вопросов:

1. Как можно использовать земельный участок, если он фактически не застроен или может быть освобожден от существующих построек?

2. Какой тип здания или других строений, обеспечивающих выбранный вариант использования, можно построить на данной земле исходя из ее физических и прочих характеристик и в какие сроки?

3. Следует ли рассматривать существующий вид использования в качестве промежуточного?

Например, если для достижения наиболее эффективного использования земли необходимо провести строительные работы, то оценщику следует определить:

Затраты на снос существующих строений;

Вид наиболее эффективного направления использования объекта недвижимости (офис, гостиница, склад и т.д.), соответствующий текущим рыночным стандартам и включающий элементы по наиболее приемлемым ценам;

Характеристики оптимальных строений, которые должны быть возведены для максимального использования потенциальных характеристик участка (этажность, оптимальная площадь функционального подразделения, число данных подразделений и др.);

Уровень арендной платы и эксплуатационных расходов;

Стоимость сооружаемых зданий с учетом затрат на финансирование.

Прием наиболее эффективного использования земельного участка как застроенного предполагает сохранение на анализируемом участке существующих строений. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

1. сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

2. изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

Сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

Проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

Проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

Уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Оценщик, сравнивая существующий вариант использования расположенных на земельном участке построек с оптимальным вариантом здания, должен получить ответ на следующие вопросы:

1. Целесообразно ли продолжать эксплуатировать здание в его нынешнем состоянии?

2. Какой вариант перестройки здания выбрать: реконструкцию, расширение, частичный снос?

3. Каким образом и в какие сроки окупятся расходы?

Наиболее оптимальный вариант использования строений обеспечит максимальную стоимость инвестиционно привлекательной недвижимости с учетом ставки доходности, определяемой в соответствии с риском выбранного варианта. Совершенно очевидно, что риски сохранения существующего способа использования недвижимости и различных вариантов перестройки будут неодинаковы.

В оценочном отчете необходимо отделить наиболее эффективное использование участка как незастроенного от наиболее эффективного использования участка как застроенного. Отчет об оценке должен четко идентифицировать, объяснять и обосновывать цель и заключение по каждому виду использования.

38. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли

При оценке земельного участка необходимо определить вариант его наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ), который определяется взаимодействием ряда факторов.

Анализ ННЭИ подразумевает исследование альтернативных вариантов использования земельного участка и выбор оптимального, при этом учитывается перспективность местоположения состояние рыночного спроса, стоимость застройки, стабильность предполагаемых доходов и т. п.

При оценке стоимости объекта, который состоит из земельного участка и построек на нем, большое значение придается анализу ННЭИ

1) предположительного вакантного земельного участка; 2) земельного участка с имеющимися улучшениями.

Анализ предположительного вакантного земельного участка – это важный этап при определении его стоимости. Он основан на установлении наиболее доходного варианта использования земли.

Наиболее доходное и вероятное использование участка обеспечивает его самую высокую стоимость. Варианты использования должны быть экономически эффективными и законными.

Факторы, определяющие оптимальное использование земли:

1) местоположение – оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);

2) рыночный спрос – данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;

3) финансовая обоснованность – подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;

4) физическая пригодность участка – это перспектива создания улучшений – размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;

5) физическая осуществимость и технологическая обоснованность – это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;

6) законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;

7) максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.

Из книги Большая Советская Энциклопедия (КА) автора БСЭ

Из книги Пикап. Самоучитель по соблазнению автора Богачев Филипп Олегович

Из книги Маркетинг: Шпаргалка автора Автор неизвестен

46. ФОРМИРОВАНИЕ ЭФФЕКТИВНОГО АССОРТИМЕНТА Главный принцип формирования ассортимента – рассмотрение каждой его позиции с точки зрения удовлетворения покупателя. Ни один товар не следует покупать только потому, что он очень дешев, или «на всякий случай», или «чтобы

Из книги Стервология. Краткий курс для занятой стервы автора Шацкая Евгения

Из книги Fiction Book Designer 3.2. Руководство по созданию книг автора Izekbis

Из книги Феномен иппликатора Кузнецова [Энциклопедия игольчатого массажа] автора Ильинцев И. В.

Часть II Показания к игольчатому массажу и схемы эффективного лечения Ниже мы приводим медицинские показания и ориентировочные схемы применения иппликаторов. Особое внимание обращаем на то, что применение иппликаторов, как правило, является лишь частью комплексного

Из книги Косы и косички [Мастер-класс профессионалов] автора Колпакова Анастасия Витальевна

Принцип использования 1. Соберите волосы в хвост и закрепите его резинкой.2. Немного спустите резинку, ослабив основание хвоста.3. В середину хвостика вставьте ножку topsy tool. Петля при этом должна быть направлена вертикально вверх (рис. 10). Рис. 10. Использование петли topsy tool:

Из книги Как управлять своим временем автора Вронский А. И.

Часть 3. Разумный образ жизни как фактор эффективного управления

Из книги Энциклопедия соблазнительницы автора Исаева Виктория Сергеевна

Экспресс-соблазнение: НЛП-техники эффективного обольщения Хочешь привлекать мужчин с первого взгляда? 1 минута – и он уже запал на тебя. Просто попробуй НЛП-техники для экспресс-соблазнения.Обольстить с первой попыткиВ былые времена девушки могли годами вздыхать и

Из книги Русская Доктрина автора Калашников Максим

5. Протекционизм – условие формирования эффективного предпринимательского сообщества Все без исключения эффективные предпринимательские сообщества ныне развитых стран, а также и новых индустриальных стран сформировались в условиях защищенного от внешних вторжений

Из книги Философский словарь автора Конт-Спонвиль Андре

Из книги Этикет. Полный свод правил светского и делового общения. Как вести себя в привычных и нестандартных ситуациях автора Белоусова Татьяна

Техники эффективного ведения переговоров Умение общаться с людьми - это товар, который можно купить точно так же, как мы покупаем сахар или кофе. Ия заплачу за такое умение больше, чем за что-либо другое на свете. Джон Рокфеллер Если в ходе обсуждений одна из сторон

Из книги Рынок продовольственных товаров автора Власова Ольга Викторовна

7.5. Значение системы сбыта для эффективного функционирования рынка Состояние системы сбыта в значительной мере определяет интенсивность и успех рыночных процессов. Эффективность рыночных процессов определяется на макро– и микроуровнях по единой методологии и

Из книги Занимательный тайм-менеджмент … или Управляемся играя автора Абрамов Станислав

5.1. Пример эффективного месячного плана В табл. 5.1 показан пример Месячного Плана как основной модели нашей деятельности, основного игрового поля (итоги за первые четыре дня). План состоит из двух частей: Часть планирования (Столбец А) и Дневник Столбцы (D…

Из книги 3D-печать в малом бизнесе автора Горьков Дмитрий

Преимущества использования 3D-печати Вы наверное уже слышали с экрана телевизора или из публикаций в интернете, что 3D-печать несет какие-то преимущества и вообще является волшебной палочкой. Так ли это?Главная ниша использования это штучное/мелкосерийное

Из книги ELASTIX – общайтесь свободно автора Юров Владислав

Инструкции использования телефонов Современные SIP-телефоны достаточно функциональны, но при этом очень просты в использовании. Современные аппараты могут поддерживать следующие функции: одновременное подключение к нескольким станциям Paging и Intercom (индивидуальный

Советуем почитать

• Фаршированный гусь — лучшие рецепты
• Ритуалы и приметы на деньги: как привлечь благополучие
• Рецепты постных салатов для повседневного, праздничного и поминального стола
• Как сделать торт куклу эльзу или анну из холодного сердца своими руками