Предлагаем вниманию наших читателей проект современного дизайна интерьера жилья, расположенного в Турине, Италия. Студия Archisbang с настоящим профессионализмом и мастерством отнеслась к своей работе, обустроив функциональные апартаменты Twice.

Они подразумевают реставрацию старого помещения, которое последовательно превратилось в две двухкомнатные квартиры.

Первое, на что стоит обратить внимание, это эргономичное и оптимизированное распределение зон. Каждое жилое пространство представлено как единая структура, где существуют только визуальные границы.

В одной из квартир присутствует очень интересное дизайнерское решение, которое можно смело назвать изюминкой. Когда во всех комнатах половое покрытие из деревянных досок, перед выходом на балкон они резко контрастируют с каменной кладкой, которая продолжается и снаружи.

Стоит отметить, что за окном расположен великолепный пейзаж, где с высоты видна панорама города, крыши соседних строений и линия горизонта.

Более интересно обустроены кухни, дизайнерские решения позволили удобно и функционально на крошечной площади разместить все привычные атрибуты.

Здесь присутствует минимальное количество мебели, и она в частности встроенная, бытовая техника так же не занимает много места. В одной из квартир для данной зоны выделен крошечный уголок с окном, который выделяется перегородкой метровой высоты.

Компактно, уютно и светло, что ещё нужно для полноценного функционала, который с лихвой окупает недостаток пространства.

Освещение так же выполняет свою функцию, только в это условие заложен немного другой смысл. Установленные под потолком лампы имеют немного другой ракурс своего направления, а именно, они направлены в потолок.

Это визуально расширяет границы комнат, создавая иллюзии. Цветовая палитра в данном случае напрямую связана с ней, ведь именно белый цвет в интерьере способен наиболее эффективно отражать свет.

Половое покрытие из дерева имеет природную фактуру, хоть оно и новое, но принято решение не обрабатывать его красящими веществами, что бы сохранить первобытную структуру. На таком фоне отрывки старого потолка и потёртые двери выглядят более гармонично.

Что же касается планировки, то её можно фактически назвать открытой. Как мы видим, в центре каждой из квартир расположены санузлы и душевые кабины, которые являются визуальными разделителями между социальными и частными зонами.

Дизайнеры видят в таком решении такой себе фильтр с прозрачными перегородками. Здесь довольно отчётливо видно переход, но благодаря грамотному внедрению материалов и фактур такой вариант кажется оптимальным.

В планировке так же присутствует небольшой гардероб, и он является единственным блоком, практически полностью изолированным от остального пространства за исключением полупрозрачного витража, пропускающего внутрь проблески света.

Две квартиры, разработанные по той же схеме, но с разными индивидуальностями. Здесь чётко виден контраст между старым и новым, в преимуществе чистые и прямые линии, минимализм и лаконичность, сыгранные сложным сочетанием различных материалов и элементов.

Раздел или объединение квартир , в настоящее время является востребованной услугой. Особенно часто у собственников жилых квартир возникает необходимость разделить существующую квартиру большой площади, либо двухуровневую квартиру на две. После раздела две квартиры можно реализовать гораздо выгоднее, чем одну большей площади. Тем более, спрос на одно-двух комнатные квартиры или квартиры студии в настоящее время очень высок.

Довольно часто у собственников квартир, также возникает необходимость объединения двух квартир, например, расположенных на одной лестничной клетке.

В обоих случаях данные мероприятия относятся к жилых помещений и регламентируются Жилищным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, для согласования объединения или раздела квартиры Вам потребуется разработка помещения. В отдельных случаях может потребоваться о текущем состоянии строительных конструкций квартиры (квартир) и возможности перепланировки (переустройства).

Следует отметить, что при объединении двух квартир в одну возникает меньше проблем в разработке планировочных решений, чем при разделе существующей квартиры на две.

При объединении двух квартир Вам потребуется заложить один существующий вход (по желанию можно оставить и два входа) и выполнить перепланировку помещений не нарушая требования строительных норм и правил, а также санитарных требований. Здесь в большинстве случаев не возникает никаких проблем, нужно лишь соблюдать основные требования, а именно: не допускается размещение санузлов над жилыми комнатами и кухнями, а также расположение кухонь над жилыми комнатами.

При разделе квартир на две Вам потребуется устройство отдельного входа из вновь образованной квартиры. Стены отделяющие квартиры от лестничных клеток, в большинстве случаев являются капитальными и поэтому Вам потребуется дополнительная разработка проекта усиления, устройство самого усиления, которое должна выполнять специализированная организация с выдачей официального документа подтверждающего выполнение усиления (акт освидетельствования скрытых работ). Кроме того, при разделе квартир Вам необходимо предусмотреть планировочные решения таким образом, чтобы Ваши вновь образованные санузлы не располагались над жилыми комнатами и кухнями ниже расположенных квартир, а кухня не располагалась над жилой комнатой квартиры нижнего этажа. Также необходимо предусмотреть вентиляцию из помещений санузлов и кухонь, причем вентиляция должна осуществляться в вентиляционные каналы, предназначенные для санузлов и кухонь соответственно. Объединять вентиляционные каналы кухонь и санузлов не допускается.

Если Вы разделяете двухуровневую квартиру на две, Вам дополнительно потребуется разработка проекта заделки отверстия между уровнями, выполнения этой заделки специализированной организацией и подтверждением соответствующими документами.

При разделе квартир Вам потребуется установка отдельных приборов учета электроснабжения и водоснабжения с согласованием их в установленном порядке. Для каждой их квартир потребуется установка самостоятельного электрического счетчика, а системы электроснабжения квартир должны быть независимые.

Потребность разделить квартиру на две отдельных жилплощади возникает в двух случаях:

1. У вас имеется одна большая квартира, с двумя санузлами, из которой вы хотите сделать две.
2. Речь идет о двух ранее объединенных квартирах, которые теперь необходимо разъединить обратно.

Давайте подробно разберем каждый случай - с какими сложностями придется столкнуться собственнику и какие нюансы следует иметь в виду .

Начннем по порядку, с более сложного варианта : квартира в наличии одна, и ее надо превратить в две отдельные .

Соответственно, каждая из них должна будет иметь свой санузел (с отдельным стояком), свою ванную, отдельный вход и кухню. То есть, если в квартире нет двух санузлов с общедомовым стояком в каждом, то разделить ее на 2 не получится.

А как быть с кухнями? Ведь единственная кухня останется на площади одной из квартир.

Выход есть - организовать кухню нишу на площади нежилого помещения (коридора, зимнего сада или темной комнаты) .

Однако здесь возникает другой вопрос - с вентиляцией . По идее, вентиляция кухни ниши должна подсоединяться к каналу существующей кухни (ни в коем случае не из туалета или ванной!). Но проектная кухня останется в соседей квартире. Поскольку данный вопрос четко не регламентирован, предположим, что имеет смысл вывести вентиляцию кухни ниши на улицу.

Можно ли во второй квартире, оставшейся без кухни, сделать полноценную кухню, ведь кухня-ниша слишком мала и не имеет обеденной зоны? Да, но должен совпасть ряд факторов.

Во-первых , под вашим этажом не должно быть жилых помещений - это позволит перенести кухню в комнату, не ухудшая ничьих жилищных условий.

Во-вторых , если комната в новой квартире всего одна, то превратив ее в кухню, вы сделаете всю квартиру нежилым помещением, поэтому маленькая кухня-ниша в коридоре тут будет единственным выходом из положения.

В-третьих , кухня не может располагаться под санузлами квартир сверху.

Еще одним немаловажным требованием является наличие отдельного входа с лестничной клетки в каждую из получившихся квартир. Однако в этой связи может возникнуть проблема: некоторые жилищные инспекции считают устройство нового входа в квартиру затрагиванием общедомовой собственности. Такая постановка вопроса означает, что вам придется получить письменное согласие 73% собственников жилья в вашем доме.

Резюмируя , отметим, что столь ответственные мероприятия требуют разработки значительного объема проектной документации, включающего как проект разделения квартиры, так и техническое заключение от автора дома о возможности осуществить данную перепланировку .

Теперь перейдем к более простому варианту .

Вы когда-то проводили объединение квартир , а теперь по какой-то причине желаете вернуть их в проектное (исходное) положение. Здесь сложностей гораздо меньше. Здесь вам потребуется заказать проект перепланировки , который будет предусматривать восстановление межквартирной перегородки или заложение проема в стене между квартирами, а также ликвидацию второго входа. Техническое заключение здесь вам скорее всего не понадобится.

Однако если разъединяются квартиры, ранее соединенные по вертикали, то есть через проем в перекрытии, то на замоноличивание данного проема ТЗК от автора проекта дома от вас с большой долей вероятности потребуют.

Пример перепланировки с разъединением смежных квартир, находящихся на одном этаже:

Разделение квартир - это достаточно распространенное явление в современной Москве и Московской области

В 95 % случаев речь идет о соседних квартирах, расположеных "по горизонтали". Однако, в нашей практике были случаи разделения двухуровневых квартир (разделение квартир по вертикали).

Разделение квартир производится по двум основным принципам:

• Разъединение ранее единой квартиры на две (при обязательном наличии двух санузлов).
• Две квартиры были ранее соединены (с проведением согласования по их объединению) и у собственника возникла необходимость снова разделить их.

Пример ранее объединенных квартир:

При рассмотрении базисных принципов разделения квартир, нами будут описаны преимущества и недостатки каждого варианта.

Разделение ранее единой квартиры на две

Сразу стоит отметить, что обязательным условием при разделении квартиры, является наличие двух санузлов (фактически двух сантехнических зон) с общедомовыми стояками, своей ванной в каждой квартире и отдельным входом в кухню.

В противном случае разделение - нереализуемо. Основной проблемой с которой сталкиваются заказчики - установка кухни (помимо проектной) во вновь образованной квартире. Ведь изначально на ее месте располагались жилые комнаты. Предварительно стоит учесть ряд обязательных действующих норм и требований к установке кухонь:

Сначала стоит рассмотреть наиболее рациональный, по мнению специалистов вариант – установка кухни-ниши (вспомогательного помещения без обеденной зоны, оснащенного плитой с принудительной вентиляцией) в зоне нежилой площади, как правило коридора или кладовой.

Помимо не принципиального наличия естественной инсоляции и светопропускающих перегородок к плюсам кухонь данного типа стоит отнести – существенную экономию пространства квартиры.

Если для заказчика принципиален вопрос установки именно полноценной кухни - перейдем непосредственно к рассмотрению действующих норм и требований к установке кухонь.

Разделение квартир, видео:

Установка кухни невозможна в следующих случаях:

• Наличие жилых помещений, расположенных этажом ниже предполагаемого места расположения кухни.

Однако, перенос осуществим, если: кухня переносится в комнату без ухудшения чьих-либо жилищных условий.

К примеру, квартира расположена на первом этаже, либо на 2-м\3-м, но под ней находится нежилое помещение.

• Газифицированная плита.
• При перепланировке с раздеделением однокомнатной квартиры, устройство кухни в единственной жилой комнате, просто на просто лишит ее статуса жилой, что также противоречит действующим нормам .
• Установка кухни под санузлами и ваннами квартир, расположенных сверху, опять-таки запрещена, во избежание ухудшения собственных же жилищных условий.

Итого, с кухнями вопрос более менее ясен.

Перейдем к следующему немаловажному пункту: действующим законодательством четко прописано следующее условие - наличие отдельного входа в каждую из квартир .

Он может устраиваться как с лестничной площадки, путем пробития отдельного входа, так и выгораживанием тамбура , внутри существующей квартиры. Во втором случае при разъединении, мы соответственно потеряем некоторое количество площади. Так как она останется вне зоны обоих квартир и отойдет к общедомовой собственности.

Пример разделения квартир:

На плане после перепланировки видно, что в результате разделения квартир, площадь тамбура отошла к общедомовой собственности. Входные двери в разделенные квартиры расположены в тамбуре, соотвественно его площадь не может быть учтена в общем метражи ни одной из квартир.

Стоит учесть, если мы устраиваем новый вход с лестничной площадки (первый случай), то Жилищная инспекция может причислить данное мероприятие к затрагиванию общедомовой собственности. И, как следствие - необходимость получения письменного согласия 2/3 жителей дома.

Вышеуказанная перепланировка по разъединению квартир относится к сложным проектным решениям. Поэтому обязывает к разработке полного пакета проектной документации. Включающей в себя как техническое заключение и проект перепланировки, так и согласие от , подтверждающее возможность осуществления данной перепланировки.

Рассмотрим второй вариант разделения квартир на две (ранее объединенных)

Первое, что необходимо сделать - заказать проект перепланировки по разделению квартир. Само разделение, зачастую рассматривается в контексте возведения межквартирной перегородки (если стена была демонтирована полностью) или заделывания, ранее проделанного межквартирного проема.

Также не стоит забывать о восстановлении второго входа в квартиру, если он был ранее заложен. Положительный аспект подобного вида перепланировки в том, что зачастую удается обойтись без сбора подписей жителей, если речь идет о соседних квартирах по горизонтали.

Если же разъединяется двухуровневая квартира, соединенная по вертикали (с устройством лестницы) - согласия жителей не потребуются. Так как работы проводятся внутри квартир и не затрагивают общедомовой площади, но потребует ТЗК от автора проекта дома при замоноличивании проема в перекрытии.

При разделении квартиры на две не стоит забывать о разделении ранее единой системы водоснабжения и элеткричества. Разделение электросети в двух вновь образованных квартирах производится силами Мосэнерго. Для этого собственнику необходимо получить разрешение: Акт разграничение "о присоединении дополнительной мощности электричества". Как следствие: два электричечских счетчика по одному в каждой организованной квартире и два лицевых счета.

По той же схеме проходит разделение системы водоснабжения: делается два независимых отвода от стояков к счетчику. Собственнику потребуется разделение счета от Мосводоканала.

С уже завершенным проектом по разъединению смежных квартир вы можете ознакомиться на сайте в разделе "Наши работы ".

Ниже приведен пример разъединения 4-х комнатной квартиры в 15-этажном кирпичном доме по индивидуальному проекту:

При разделении неприватизированной квартиры :

Любые юридические манипуляции с неприватизированной квартирой возможны,только с письменного согласия наймодателя, однако, если квартира находится в собственности города, получить соглашения от Департамена жилищной политики и городской администрации практически невозможно.

Разделение квартиры на доли,разделение лицевых счетов

При разделении квартиры на доли, имеет значение, муниципальная ли квартира или относится к коммунальным . Если квартира муниципальная - доли распределяются муниципалитетом. Выделение доли происходит на основании заявления нанимателя. Для упрощения оплаты коммунальных услуг в управляющую компанию подается заявление о разделении лицевых счетов.

Разделение лицевого счета, вопреки устоявшемуся мнению, не определяет "хозяина в доме", а является банальным фискальным реквизитом.

Подробные кейсы по использованию этой идеи на практике можно найти на сайте Клуба инвесторов «Территория инвестирования».

Актуальность идеи

Один из важнейших принципов любого инвестора в недвижимость заключается в делении большой площади на несколько маленьких. Сдача двухкомнатной квартиры будет не так рентабельна, потому что разница арендой стоимости однушки и двушки невелика. А вот если сделать из двушки две однушки, то увеличить конечный доход от сдачи их в аренду можно почти вдвое.

Квартиры-студии пользуются у современных россиян наибольшим спросом. Высокие ритмы жизни заставляют людей много работать, проводить совсем немного времени дома. Поэтому и площади для проживания требуются небольшие. Главное, чтобы в квартире было все необходимое:

1. место для сна и отдыха;
2. ванная;
3. кухня;
4. мебель (диван, стол, стулья, шкаф);
5. практичный, но недорогой ремонт.

Разделяя двухкомнатную квартиру на две однокомнатные, нужно просто следовать этим принципам, и тогда найти арендаторов будет несложно.

Однокомнатные квартиры интереснее еще и из-за их высокой ликвидности. Такую недвижимость легко сдать в аренду или продать. А вот двухкомнатная квартира пусть и стоит не намного больше однокомнатной, зато пользуется меньшим спросом. Молодежь предпочитает жить в маленьких помещениях за невысокую плату.

Перепланировка квартиры: с какими трудностями можно столкнуться?

Для осуществления вышеизложенной идеи лучше покупать квартиру в новостройке. Это позволит заранее выбрать планировку будущей недвижимости. Лучше купить просто саму коробку под квартиру, а возведением внутренних стен заняться самостоятельно.

Многих граждан прельщает идея приобретения квартир со свободной планировкой. С юридической точки зрения такого термина не существует. И пусть стен в квартире нет, зато в поэтажном плане БТИ или застройщика указаны места для размещения жилых комнат, кухни и ванной.

Свободная планировка позволит зонировать квартиру самостоятельно, но придерживаться установленных требований все равно придется. В противном случае согласовать изменения с БТИ не получится.

Больше всего сомнений и вопросов возникает из-за необходимости строительства двух кухонь и санузлов. Чтобы действия владельца недвижимости были правомерными, необходимо учитывать немало нюансов.

Как правильно возвести санузлы?

Российское законодательство допускает размещение санузлов исключительно над нежилыми помещениями. Получается, что нужно будет смотреть, где располагаются комнаты у соседей снизу. Поэтому выходы из положения могут быть следующими:

1. Покупка квартиры на 1-м этаже . Так как внизу находится подвальное помещение, то и размещать санузел можно где угодно.
2. Размещение второго санузла в коридоре . В этом случае туалет будет размещен над коридором соседей, а значит, над нежилым помещением.

Есть и еще один вопрос – проведение канализации. С установкой труб для воды проблем не будет, так как они могут быть расположены где угодно. А вот канализацию провести в другую часть комнаты будет проблематично из-за необходимости делать уклон размером в 5 см на 1 м длины трубы. Такое размещение будет доставлять жильцам неудобства. Чтобы избавиться от проблемы, можно выбрать одно из следующих решений:

1. Если квартира расположена на 1-м этаже, то канализацию можно провести через подвал. Предварительно нужно будет получить разрешение у ЖЭКа или обслуживающей организации.
2. Приобрести канализационный насос, создающий давление в выходной трубе. Такое приспособление будет двигать стоки без наклона самой трубы. Канализацию в этом случае можно будет расположить где угодно, даже у потолка. Стоимость такого насоса – 30 000 рублей и выше, если необходим прибор, работающий при температуре 80 0 С. Если же температура стоков не будет превышать 40 0 С, то насос можно купить в 5 раз дешевле.

В ванной комнате потребуется разместить унитаз, раковину и душевую кабину или поддон. Все это вполне реально уместить на 2 м 2 .

Правильное размещение кухни

Использование газа в квартирах допустимо только в специально отведенных помещениях. Плита не может стоять в жилой комнате. Поэтому клапан на газовую трубу лучше установить сразу же, а для будущих жильцов купить электрические плиты или микроволновки. От этого жилая комната кухней не станет.

Отдельное помещение для кухни не понадобится, достаточно выделить пространство для холодильника, электрической плитки, стиральной машинки в комнате. Такое расположение и позволяет назвать квартиру студией.

Согласование с БТИ

Главная сложность в проведении перепланировки заключается в согласовании вносимых изменений с БТИ. Перед походом в инспекцию необходимо будет составить план будущих квартир. Просто нарисовать от руки его не получится. За помощью нужно будет обращаться в специальный сертифицированный центр. Там не только помогут составить план в соответствии со всеми требованиями, но и дадут советы относительно процедуры узаконивания перепланировки.

Составить план будущей перепланировки могут только те компании, которые имеют допуск СРО.

Длительность составления перепланировки – до 3 дней. Стоимость работы – от 10 000 рублей.

Начинать работы можно будет после получения разрешения от Межведомственной комиссии. Только после этого принимается решение об узаконивании перепланировки. По итогу владелец недвижимости получает на руки соответствующий акт, с которым необходимо обратиться в Кадастровую палату.

На свой страх и риск человек может произвести незаконную перепланировку. Но в случае обнаружения несанкционированных изменений в квартире, придется возвращать все в исходное состояние.

Подсчет затрат

Средняя стоимость двухкомнатной квартиры с площадью в 45 м 2 в городах с населением 400 000 – 600 000 рублей равна 1 500 000 рублей. Это будет главная статья затрат. Дополнительно потребуются деньги на ремонт квартиры. Штукатурка по строительному правилу, шпаклевка стен, наливные полы, поклейка обоев, укладка линолеума, натяжные потолки – на все это вместе с работой и материалами уйдет не меньше 200 000 рублей.

Покупка холодильников, электрических плит, стиральных машин, микроволновок, столов, стульев, диванов потребует вложений в размере еще 120 000 рублей.

На составление плана перепланировки и различные согласования уйдет еще порядка 30 000 рублей.

Общая сумма затрат: ~1 850 000 рублей.

На ремонт и оборудование двухкомнатной квартиры ушло бы на 150 000 рублей меньше.

Если нужной суммы на покупку квартиры у инвестора нет, то ему придется брать ипотеку в банке. Рассчитаем сумму переплаты с базовыми условиями:

При оформлении кредита к сумме затрат может прибавиться еще 880 000 рублей. Тогда итоговая сумма затрат составит 2 730 000 рублей.

Необязательно копить несколько лет нужную сумму на покупку квартиры или брать ипотеку в банке. К инвестированию можно привлечь других людей, пропорционально или в долях разделив затраты и сумму получаемого дохода.

Можно рассмотреть вариант и досрочного погашения ипотеки. В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» банки не имеют права запретить клиенту вернуть взятые в долг деньги раньше установленного срока. Заемщику не только не придется платить дополнительные комиссии и проценты, но он еще получит возможность пересчитать переплату по кредиту в соответствии со сроком фактического использования банковских средств.

Уровень доходов и срок окупаемости

Теперь же определимся, насколько выгоднее будет сдавать 2 однокомнатные, а не 1 двухкомнатную квартиру.

Получается, что за счет дополнительного инвестирования в квартиру всего 150 000 рублей можно снизить срок окупаемости на 4 года при оформлении ипотеки и на 2,4 лет при использовании собственных средств.

При желании можно сдавать такую квартиру не помесячно, а посуточно. Тогда прибыль может оказаться выше еще в 1,5–2,5 раза.

Подведем итоги

Переделка двухкомнатной квартиры в две однокомнатные – дело, безусловно, прибыльное. Но при ее осуществлении может возникнуть немало сложностей: дополнительные затраты, необходимость согласования изменений в планировке, поиск двух арендаторов вместо одного. Зато на выходе предприниматель сможет быстрее вернуть вложенные средства и начать получать стабильный пассивный доход от недвижимости.

В заключение несколько интересных видео